巴中市巴州区人民政府对市政协四届五次会议第143号提案答复的函

巴州府函〔2021〕140号

邓有初委员：

您提出的《关于加强老旧小区物业管理，提升巴城管理水平的建议》（第143号提案）收悉，经研究现回复如下：

您的提案对我区老旧小区推行物业管理存在问题的原因分析透彻，并对我区老旧小区的管理提出了切合实际的建议，今后我们将不断完善，使我区老旧小区的物业服务管理水平逐步提高。在此，感谢您对我们工作的支持和关注。

一、强化党建引领小区治理。小区作为整个社会的细胞，小区治理工作开展的如何对整个社会发展有着直接的影响，而做好小区治理工作必须充分发挥基层党组织的领导核心作用，突出党建引领，推动发展，以加强社区党建引领小区治理。一是推进社区基层力量下沉，积极探索“总支+党员+社区+物业服务企业”的党建新模式，根据辖区居民结构和多样化的需求，社区基层工作人员深入一线，走访居民，第一时间了解并掌握社情民情动态，组织召开坝坝会、交流会以及利用意见箱、公告栏、微信群等多元化方式获取群众意见，确保小区治理顺应群众期盼、符合群众意愿、满足群众需求。二是加快成立小区业主委员会，小区业主委员会是一个集个人力量为集体力量的基层群众性自治组织，能够更好保障小区业主的权利和监管物业服务企业的服务运作，并且按《四川省住房和城乡建设厅关于印发<支持城镇老旧小区改造十条措施的通知>》（川建〔2020〕17号）要求，居民委员会及其下设的环境和物业管理委员会，要积极指导业主大会设立和业主委员选举工作。业主委员会难以成立的小区，可由街道办事处组织业主设立物业管理委员会或小区议事会以及推选楼栋长制度，来履行业主委员会相关职责，组织业主共同决定授权有关事项；物业服务企业可由城镇老旧小区业主委员会通过业主书面授权直接选聘。三是积极与组织部门、辖区办事处党委沟通，按组织原则程序，建立物业企业、业委会党组织；以党建统合物业、业委会和小区居民关系，推进小区党组织应建尽建，全面推进基层党建进物业、业委会，以党建引领解决小区物业服务、规范物业收费、梳理物业服务企业需扩展的服务事项和业委会职能发挥不到位及物业服务中的各类矛盾等问题。并以党建创新管理、监督、评价机制，推动小区物业企业、业委会实行有效监管，小区党支部提早主动介入，将矛盾化解在萌芽状态。

二、强化多元投入。由于各个老旧小区停车的需求不同，基础设施不同，对于如何整合停车资源及收取相关费用等事项，小区业主的意见很难统一。《中华人民共和国物权法》《国务院物业管理条例》以及《四川省物业管理条例》对于改造绿地、广场、公益性收入、休闲设施增设有明确规定，鉴于此法规，我们在积极指导小区成立业主委员会的同时，也加大了对此类问题的指导力度；以合法合规、科学持续为原则，鼓励业主委员会和物业服务企业通过协商的途径，兼顾各方利益，科学拟定老旧小区车位增设改造方案、停车管理、公益性收入相关规定等，指导业主委员会组织召开业主大会会议，将车位增设改造方案和停车管理规定、是否收取停车服务费和场地占用费、公益性收入、相关费用标准纳入业主大会会议议题，或者纳入小区《管理规约》修订草案，经业主大会同意后付诸实施。

同时为确保改造后小区良好的环境持续保持下去，我区2019年印发了《关于加强老旧小区住宅小区物业管理工作的指导意见》，并制定了《巴州区2019年推进老旧小区住宅物业小区物业管理实施方案》，要求各街道办事处根据实际情况，采取多元化的物业管理模式建立老旧住宅小区管理的长效机制，逐步实现老旧住宅小区管理的规范化、市场化，力争做到管理工作全覆盖，根据小区的实际情况，采取不同的管理方式进行后续管理。一是要充分发挥基层党组织作用，充分发挥基层党组织在小区治理中总揽全局、引领创新、协调作用和战斗堡垒作用，引导在职居民党员到小区党组织报到，选拔有能力、有威望、有热情的小区居民党员担任党支部书记或党小组长充分发挥党员和有热居民产模范作用，维护和管理小区环境。二是发挥街道的属地管理职能及社区主体作用，加强业主大会、业主委员会等居民自治组织建设，带动居民主动参与小区建设、服务小区、管理小区、爱护小区，带领广大业主建设维护好小区环境，创造良好的小区生活秩序。三是积极引入保障性物业服务，改造后的小区完善小区封闭管理设施，引入物业企业对小区进行专业化管理，让更多的老旧小区居民享受到专业化的物业服务，提升居民的生活质量。

三、提升物业服务水平。关于老旧住宅小区管理方面存在的问题，我区组织工作人员对部分老旧小区的公共服务设施配置、管理情况进行抽样调查，调查结果显示，在公共服务设施建设配置方面，“源头”上就缺位，特别是老年活动中心、医疗站、健身器材未配置，并对老旧小区存在的道路破损、各种管线老化、公共设施陈旧、消防设施设备监控设施差等问题专题向政府报告，同时还专门组织召开了由发改、财政、公安、住建、经信、消防、房管、城区街道办事处、供水、供电等相关负责人参加的座谈会，就老旧小区的管理和改造进行了座谈，认为一些老旧住宅小区存在的“三乱”：乱搭、乱建、乱占（侵占绿地）；三“低”：物业服务收费标准低、物业费收缴率低、公共设施设备日常维护费保障率低；“三少”：存车位少、绿地面积少、监控设施少；“三难”：物业服务费收缴难、管理服务质量提升难、房屋及设施设备中修、大修难（未收缴专项维修资金）。对急需解决的主要问题、整治的内容及标准、所需资金测算、筹集和管理、责任分工、工作措施向政府呈报了老旧小区整治改造报告，并自2019、2020、2021年先后向中央申报老旧小区改造补助资金，开始大力推进老旧小区全面改造工作，改造内容更加全面，完善了小区的服务设施，有条件的小区还配建了业主活动室、自行车棚、休闲长廊等设施，改造后的小区各项配套设施基本完善，有条件封闭管理的加装小区护栏墙和大门，实施封闭后续管理。

对于老旧小区物业管理，一是目前省住建厅正在制定物业服务相关标准，我区将结合实际，严格按照标准抓好落实，促进老旧小区物业服务标准化；二是通过各个社会层面、各种媒体手段加强对老旧小区物业管理的宣传力度，增强居民的意识感。三是要努力扩大社区居民对物业管理的参与度，从而提高对物业管理的认可度，在物业公司的引入、提供的服务内容、服务方式和服务质量的评价等环节上广泛吸纳意见，促进居民更多参与，培养和提高居民素质，为后续物业管理实施奠定基础。

感谢您对我们工作的支持和关心，欢迎提出更多宝贵意见。

巴中市巴州区人民政府

2021年9月14日

（联系人：韩官伦；联系电话：17738552464）